القاهرة للاستثمار والتنمية العقارية | مراجعة القيمة العادلة
ملخص التقرير
خطط توسعية كبيرة للشركة ؛ مازلنا نوصي بالشراء
رفعنا تقديراتنا للقيمة العادلة لشركة القاهرة للاستثمار والتنمية العقارية من 15.40 جنيه إلى 18.80 جنيه للسهم مع الاحتفاظ بالتوصية بالشراء إثر الارتفاع المحتمل بنسبة 39% من المستوى السعري الحالي. تأخذ مراجعتنا للقيمة العادلة في الاعتبار i) الإعلان عن توسع جامعة بدر (من خلال أرض مجاورة للحرم الجامعي الحالي على 76.5 فدان، من المقرر بدء الأعمال التشغيلية في خريف 2022 (يمثل 12% من القيمة العادلة)، ii) زيادة الطاقة الاستيعابية المستهدفة لحرم الجامعة في أسيوط، لتستوعب 31 ألف مقعد، مقارنة بـ 21 ألف فيما سبق (11% من القيمة العادلة)، iii) تأخر الحصول على موافقة الرئاسة على إضافة 7 كليات جديدة في جامعة بدر، والمقرر أن تعمل في خريف 2020 (مقابل توقعاتنا السابقة ببدء عمل 4 من الكليات السبعة في خريف 2019)، iv) افتتاح 10 مدارس جديدة في محافظات مختلفة (3 مدرسة دولية، 7 مدارس لغات) مقارنة بخطة الشركة السابقة لتأسيس 6 مدارس فقط ، v) مد نموذج تقييمنا باستخدام التدفقات النقدية المخصومة للأصول القائمة. نتوقع تمويل هذه التوسيعات في الأغلب من خلال تدفقات نقدية داخلية وقروض، مع اقتراض شركة القاهرة للاستثمار والتنمية في تقديراتنا حوالي مليار جنيه خلال الأعوام الثلاثة المقبلة، نظراً لعدم وجود حاجة لزيادة رأس المال أو اقتراض أموال أخرى إلا إذا قررت الشركة تسريع وتيرة التوسعات أو إضافة المشروعات الجديدة المحتملة (مثل تأسيس جامعة في محافظة البحر الأحمر من خلال مشروع مشترك مع شركة أوراسكوم للتنمية؛ وهو ما لا تتضمنه تقديراتنا الحالية للقيمة العادلة). بناءً على ذلك، نتوقع نمو سنوي مركب لإيرادات شركة القاهرة للاستثمار والتنمية العقارية والربحية قبل خصم الإهلاك والاستهلاك والفوائد والضرائب والأرباح من الأعمال الأساسية بواقع 31%، 32%، و31% على التوالي. يُتداول سهم الشركة بارتفاع عن نظرائها، عند مضاعف ربحية متوقع لعام 2020 29.8 مرة مقابل نظرائها عند 14.2 مرة، وهو ارتفاع مبرر في رؤيتنا، نظراً لقصة النمو القوية للشركة (مع معدل ربحية 47% خلال الفترة من 2019-2021 مقابل نظرائها عند 18%).
بدء تنفيذ توسعات جامعة بدر (تمثل 12% من القيمة العادلة).
خصصت هيئة المجتمعات العمرانية مؤخراً أرض بمساحة 76,5 فدان مجاورة لقطعة الأرض القائمة لجامعة بدر لشركة القاهرة للاستثمار والتنمية العقارية، تبلغ قيمتها 480 مليون جنيه ، مخصصة لبناء 18 كلية بحلول عام 2027 ؛ 6 كليات مبتكرة تحمل إسم جامعة بدر (متخصصة تحديداً في مجال الطب والبيوتكنولوجي) و12 كلية تحت مظلة جامعة بدر الدولية، وكل كلية تابعة سيكون لها علامة دولية محددة (مع رسوم دراسية أعلى تتراوح بين 5- 6آلاف يورو في العام). من المقرر أن يحقق الحرم الجامعي الجديد إيرادات بنحو 47 مليون جنيه في العام المالي 2022/2023 مع نمو سنوي مركب بنحو 55% بين عامي 2022-2031 نظراً لزيادة معدل التشغيل. تتضيف التوسعات الجديدة 2.30 جنيه للسهم (12% من القيمة العادلة العادلة)، وإجمالي التكلفة الاستثمارية بواقع 2 مليار جنيه متضمنة الأرض. تعتزم الشركة أيضاً افتتاح 8 كليات مجتمعية ضمن توسعاتها، وبيوت للطلبة ومدرسة دولية في مرحلة قادمة (من مرحلة رياض الأطفال إلى نهاية المرحلة الثانوية)، (وكل ذلك غير متضمناً في تقديراتنا).
… ما بعد توسعات الحرم الجامعي الحالي
نتوقع نمو إيرادات حرم جامعة بدر بنسبة 47% على أساس سنوي لتبلغ 765 مليون جنيه خلال العام المالي 2020/2021 نظراً لارتفاع عدد التسجيلات (+36% على أساس سنوي وارتفاع متوسط الرسوم الدراسية/للطالب (+9% على أساس سنوي) نظراً للاتجاه بشكل أكبر للكليات مرتفعة الطلب و الرسوم. حصلت إدارة الجامعة على الموافقة الرئاسية على تأسيس 7 جامعات جديدة خلال شهر أكتوبر 2019، وبدأت قبول بعض الطلبات لكلية الطب في ربيع 2020 (ستكون الدفعة الأولى مكونة من 150 طالب، متضمن في تقديراتنا). مع ذلك تستقر توقعاتنا المتحفظة على أن تعمل الكليات السبعة الجديدة بمعدل تشغيل 10% فقط بحلول خريف 2020، وأن يعمل الحرم الجامعي الحالي لجامعة بدر بكامل طاقته الاستيعابية في غضون 7 سنوات.
خطط الحرم الجامعي في أسيوط تسير بمعدلاتها الطبيعية؛ مقرر أن ترفع الطاقة الاستيعابية إلى 31 ألف طالب (11% من قيمتنا العادلة) .
رفع الحرم الجامعي الثاني لشركة القاهرة للاستثمار والتنمية العقارية، المقرر افتتاحه في خريف 2021، الطاقة الاستيعابية المستهدفة من 21 ألف طالب إلى 31 ألف طالب، مع 20 تخصصاً رئيسياً بدلاً من 16 تخصصاً رئيسياً أُعلن عنهم سابقاً فضلاً عن خطط الشركة في تأسيس بين 4-6 كليات مجتمعية وبيوت للطلبة في المرحلة القادمة (غير متضمن في تقديراتنا). من الجدير بالإشارة أن الشركة قدمت الأوراق اللازمة للحصول على التراخيص اللازمة لكافة كليات جامعة أسيوط في يناير 2020، املا في تجنب اي تأخير غير متوقع. وقعّت شركة القاهرة للتنمية والاستثمار العقارية اتفاقية مع البنك الأوروبي لإعادة الإعمار والتنمية لتمويل جزء من تكاليف بناء حرم جامعة أسيوط (مع إجمالي تكلفة استثمارية، متضمنة الأرض، 2 مليار جنيه). نتوقع أن تستفيد الشركة من سمعتها الجيدة في أسيوط (من خلال مدرستها من مرحلة رياض الأطفال إلى نهاية المرحلة الثانوية) ومن التواجد القليل للجامعات الخاصة في صعيد مصر. تساهم جامعة أسيوط بـ 2 جنيه/ للسهم في قيمتنا العادلة.
قطاع التعليم من رياض الأطفال إلى المرحلة الثانونية مازال يشهد نمو متماسك، ولكن بوتيرة أهدأ من التعليم العالي
نتوقع أن يستمر قطاع التعليم من مرحلة رياض الأطفال إلى نهاية الثانوية في تحقيق نمو متماسك، رغم أن ذلك يتم بوتيرة أهدأ من قطاع التعليم العالي، مع معدل نمو سنوي مركب للإيرادات في الفترة من 2019-2025 عند 24% نتيجة خطط افتتاح 7 مدارس جديدة لغات و3 دولية خلال الأعوام الخمسة المقبلة. تستهدف شركة القاهرة للاستثمار والتنمية العقارية إقامة هذه المدارس في محافظات الدلتا وصعيد مصر (المناطق الاكثر احتياجا)، وسيكون ذلك بداية من تأسيس مدرسة دولية في مدينة المنصورة الجديدة في سبتمبر 2020 ومدرسة لغات في قنا وأخرى في سوهاج ومدرستين دوليتين في غرب القاهرة في سبتمبر 2021.
CIRA EY، السعر الحالي: 13.50 جنيه، القيمة العادلة: 15.40 جنيه، التوصية: شراء
|