قطاع العقارات
التوصية: شراء
القيمة العادلة: 69.97 جنيه
سعر السوق: 25.15 جنيه
الارتفاع المتوقع:178%
فكرة الاستثمار:
بعد تقرير بداية التغطية لسهم مصر الجديدة للإسكان والتعمير الصادر يوم 30 نوفمبر 2016، رفعنا تقديراتنا للقيمة العادلة لتصبح أكبر من ضعف القيمة العادلة السابقة وتصل إلى 69.97 جنيه للسهم بعدما كانت 31.17 جنيه للسهم. وذلك نتيجة ارتفاع أسعار الأراضي في كل من هليوبليس الجديدة وهليوبارك بعد بيع قطعة أرض في القاهرة الجديدة إلى مستثمر سعودي بسعر 5,500 جنيه المتر، يتم دفعها نقدًا الشهر الحالي.
نظرة عامة على هليوبليس الجديدة
هليوبليس الجديدة هي قطعة أرض (بمساحة 24.7 مليون متر مربع) حصلت الشركة عليها بتكلفة ضئيلة من خمسين سنة تقريبًا وتقوم ببيعها حاليًا بأسعار السوق الحالية. تقع الأرض بين طريق القاهرة الاسماعيلية والقاهرة السويس وبين مشروع مدينتي الخاص بمجموعة طلعت مصطفى والعاصمة الإدارية الجديدة.
في 2016، وقعّت شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير عقد تطوير مشترك مع شركة سوديك، بموجبه ستقوم سوديك بتطوير 2.75 مليون متر مربع (تمثل 11% من قطعة الأرض) كمشروع عقاري متعدد الاستخدامات. وستحصل شركة مصر الجديدة على 30% من إجمالي إيرادات المشروع كمبيعات أراضي، بينما ستحصل سوديك على باقي الإيرادات. وسيتم طرح المشروع للبيع في النصف الثاني من 2017. في مارس 2016، كانت هذه الأنباء ذات أهمية كبيرة، لأنها رسمت بدء البرنامج الذي طال انتظاره للاستفادة من الأراضي، كما في اتفاق التطوير المشترك الذي وقعته مدينة نصر للإسكان والتعمير مع بالم هيلز في مشروع سراي (الذي يقع في الجانب الآخر من مشروع هليوبليس الجديدة).
كيف نقيم الأرض المتبقية في هليوبليس الجديدة؟
يجري المطورون العقاريون مفاوضات مع الحكومة حاليًا لخفض أسعار قطع الأراضي التي سيتم طرحها في العاصمة الإدارية الجديدة إلى 3,000 للمتر المربع بدلًا من 5,000 جنيه. لذلك، نستخدم بتحفظ سعر 3,000 جنيه باعتباره سعر البيع الأساسي في نموذج تقييمنا في 2017.
نفترض أن يمتد برنامج الاستفادة من الأراضي - الذي يتم تنفيذه تدريجيًا - لأكثر من 20 عام ومن ثم نفترض تحصيل مبيعات الأراضي من خلال أقساط تمتد لأربعة أعوام بدلًا من الدفع نقدًا. وذلك مقابل قطعة الأرض المملوكة للحكومة (بمساحة 651,000 متر مربع) في القاهرة الجديدة التي تم بيعها لمستثمر سعودي بسعر 5,500 جنيه وسيتم تسديد سعرها بالكامل نقدًا. ونتوقع ارتفاع السعر المبدئي للبيع بحوالي 20% سنويًا خلال الفترة من 2017-2020 بدعم مما يلي 1) تطوير قطعة الأرض من خلال بدء برنامج الاستفادة من الأراضي ومن خلال اتفاق التطوير المشترك مع سوديك و2) أعمال التطوير المكثفة بالعاصمة الإدارية الجديدة المجاورة. هذا بصرف النظر عن مطار القطامية الجديدة داخل العاصمة الإدارية والذي افتتحه الرئيس عبد الفتاح السيسي في نوفمبر 2016 وتركيب محطة توليد كهرباء ضخمة في العاصمة الإدارية الجديدة بنهاية 2018. وسيساهم رفع أسعار الأراضي في هليوبليس الجديدة إلى 3,000 جنيه للمتر المربع من 2,000 جنيه للمتر في رفع قيمتنا العادلة بقيمة ملحوظة تصل إلى 31 جنيه/ للسهم.
نظرة على هليوبارك
هليوبارك هي قطعة الأرض الثانية التي تمتلكها شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير (7.1 مليون متر مربع). تقع الأرض على طريق القاهرة السويس بين مشروعي مجموعة طلعت مصطفى مدينتي والرحاب. في نوفمبر، أعلنت الشركة فوز مكتب «المستشارون المتحدون» الهندسى - وهو مكتب مصري - بإعداد المخطط العام لمشروع هليو بارك. ومن المقرر توقيع الاتفاق النهائي هذا الأسبوع ثم يتم طرح المشروع من خلال المبيعات على المخطط بين عامي 2017-2018.
كيف نقيم الأرض المتبقية بهليوبارك؟
اتّبعنا نفس الأسلوب المتبع في تقييم هليوبليس الجديدة في تقييم أرض هليوبارك. إلا أننا توقعنا امتداد مبيعات هذه الأرض إلى ما يزيد عن 10 سنوات فقط نظرًا لصغر حجمها مقارنة بأرض هليوبليس الجديدة. وعلى الرغم من أن قطعة الأرض تقع بين مشروعي مجموعة طلعت مصطفى الشهيرين الرحاب ومدينتي، فنحن نستخدم سعر 3,000 جنيه للمتر المربع كسعرا أساسيًا في تقييمنا ( مما يقل بنسبة 45% عن قطعة الأرض المملوكة للحكومة في القاهرة الجديدة التي بيعت بسعر 5,500). والسبب وراء ذلك أن هذه الأرض لم تشهد أي أعمال تطوير حتى الآن، وستبدأ مبيعات الطرح الأول لها في الظهور بين عامي 2017-2018. نود التذكير بأن النموذج السكني/ التجاري على طريق القاهرة السويس أثبت نجاحه بالفعل في مشروعات مجموعة طلعت مصطفى، سواء الرحاب (المرحلة الأولى، حيث تم بيعها بنسبة 100% وتم بيع المرحلة الثانية بنسبة 93%) أو مدينتي (التي حققت مبيعات بنسبة 40% حتى الآن). من هنا، مع المبيعات القوية المسجلة في المنطقة المحيطة بالعاصمة الإدارية ومطار القطامية الذي تم تأسيسه مؤخرًا، نتوقع أن تكون هليوبارك نموذج آخر ناجح للمشروعات العقارية المتكاملة. وسيساهم تعديل أسعار بيع المتر المربع في رفع قيمتنا العادلة بنحو 8 جنيه/ للسهم.
|