لقد قمنا بتخفيض القيمة العادلة لسهم بنك التعمير والاسكان بنسبة 24.5% كى تنخفض من 32.67 جنيه/سهم إلى 24.65 جنيه/سهم. جاء هذا التخفيض نتيجة إرتفاع معدل العائد الخالى من المخاطر عن المعدل الذى قمنا باستخدامه عند إعادة تغطية السهم فى التاسع من شهر مايو 2016. كذلك، قمنا بتخفيض تقييمنا لمشروع هايد بارك، حيث أنه كنتيجة لعدم توافر بيانات مالية حديثة عن المشروع، لجأنا إلى الإعتماد على البيانات المالية المتاحة عن عام 2014، والتى تضمنت صافى قروض بمقدار 1,381 مليون جنيه. وبالتالى انخفضت نسبة مساهمة مشروع هايد بارك، الذى تم تقييمه باستخدام نموذج خصم التدفقات النقدية، إلى تقديرنا للقيمة العادلة للبنك من 32% إلى 16%. على جانب أخر، يستحوذ النشاط البنكى على نسبة 53% من القيمة العادلة للبنك، أى 13 جنيه/سهم. بينما تأتى النسبة المتبقية من القيمة العادلة للبنك من المشروعات السكنية التى يمتلكها البنك بنسبة 100%، والتى تم تقييمها بالتكلفة. على الرغم من ذلك، مازلت القيمة العادلة الجديدة للسهم تشير إلى نمو متوقع بنسبة 49.1% على السعر السوقى الحالى للسهم. لذلك مازلنا نحتفظ بتوصيتنا "شراء بقوة " لسهم بنك التعمير والاسكان. جدير بالذكر، أن الخطر الرئيسى لتقييمنا يتمثل فى قيامنا باستبعاد قيمة مشروع هايد بارك من التقييم الكلى للبنك فى حال استمرار عدم توافر بيانات مالية حديثة عن المشروع.
جدير بالذكر، أن نسبة 65.9% من أسهم البنك، البالغة 126.5 مليون سهم، مملوكة لمؤسسات حكومية. حيث أن هيئة المجتمعات العمرانية هى أكبر مساهم فى البنك بحصة ملكية تبلغ 29.8%. هذا بالإضافة إلى إمتلاك مساهم واحد (فرد) نسبة 9.7% من إجمالى أسهم البنك. هذا يعنى أن نسبة الأسهم من إجمالى رأس البنك المتاحة للتداول الحر تبلغ نحو 24.4%، أى 31 مليون سهم. وبالتالى فإن سهم بنك التعمير والإسكان يعانى من انخفاض معدل الدوران (أحجام التداول). على جانب أخر، يقوم البنك بتوزيع كوبانات نقدية، مسجلة عائد توزيعات، باستخدام السعر الحالى للسهم، بمقدار 9% سنوياً خلال أخر عاميين، ومتوسط عائد توزيعات بنحو 8% على مدار الخمس سنوات الماضية.
القروض العقارية للأفراد مازالت المحرك الاساسى لمحفظة قروض البنك ولكنها شهدت انخفاض فى الربع الثانى لعام 2016| ارتفعت إجمالى القروض فى النصف الاول لعام 2016 بشكل ملحوظ بنسبة 15% لتصل الى 9.45 مليار جنيه مصرى فى نهاية يونيو 2016 مقارنة بنحو 8.21 مليار جنيه مصرى فى نهاية ديسمبر 2015. إرتفعت القروض العقارية بنسبة 34% و التى تمثل نحو 51% من قروض التجزئة فى النصف الاول لعام 2016 بحيث بلغت القروض العقارية 6.04 مليار جنيه مصرى فى نهاية يونيو 2016 مقارنة بنحو 5.3 مليار جنيه مصرى فى نهاية ديسمبر 2015.
بالرغم من انخفاض قروض المؤسسات بنسبة 5% فى الربع الثانى لعام 2016 إلا إن إرتفاع قروض المؤسسات فى الربع الاول من عام 2016 بنسبة 11% ادى إلى ارتفاع إجمالى قروض المؤسسات بنسبة 17% فى النصف الاول من عام 2016 لتحقق 3.41 مليار جنيه فى نهاية يونيو 2016.
فى الربع الثانى لعام 2016, ارتفعت نسبة الديون الغير منتظمة من 7.94% فى الربع الاول لعام 2016 الى 8.03% و لكن تعد نسبة اقل من نسبة ديسمبر 2015 حيث بلغت الديون الغير منتظمة 8.84%.
اما بالنسبة للودائع فقد ارتفعت بنسبة ضئيلة 2.9% فى النصف الاول من عام 2016 لتحقق 12.08 مليار جنيه مقارنة بنحو 11.73 مليار جنيه فى نهاية ديسمبر 2015. فبعد تحقيق نمو بنسبة 10% فى الربع الاول من عام 2016 انخفضت الودائع فى الربع الثانى لعام 2016 بنسبة 6.7%. و بالتالى، فان بنك التعمير والإسكان سجل واحد من اعلى معدلات إجمالى القروض إلى الودائع فى السوق المصرفى المصرى حيث بلغت 78% فى نهاية يونيو 2016.
جدير بالذكر ان بنك التعميير و الإسكان يتمتع بودائع بدون عائد و التى يحصل عليها البنك مقابل دفعات مقدمة من المشتركين فى المزادات التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية و التى يستغلها البنك فى الاستثمار فى اذون الخزانة بدون تحمل اىة تكاليف. فقد مثلت تلك الودائع حوالى 29% او 3.34 مليار جنيه من إجمالى الودائع، مسجلة زيادة 17% على نهاية 2015 بالرغم من إنخفاضها فى الربع الثانى لعام 2016. علاوة على ذلك، فقد تضاعف حجم استثمارات البنك فى أذون الخزانة خلال النصف الأول من عام 2016 كى تسجل 5,794 مليون جنيه بنهاية شهر يونيو 2016 مقارنة بنحو 2,564 مليون جنيه بنهاية ديسمبر 2015.
وبالتالى استطاع البنك الاستفادة من توافر الودائع بدون عائد على مستوى الإيرادات التشغيلية. خلال النصف الأول من عام 2016، ارتفع عائد القروض والإيرادات المشابهة بنسبة 44% كى تسجل 1,131 مليون جنيه مقارنة بنحو 784 مليون جنيه خلال فترة المقارنة. يعود هذا الإرتفاع، إلى حد كبير، إلى نمو عوائد البنك من الودائع لدى البنوك الأخرى بنسبة 267% خلال نفس القترة كى تصل إلى 357 مليون جنيه، ممثلة نسبة 31.6% من إجمالى عائد القروض والإيرادات المشابهة. هذا بالإضافة إلى نمو عوائد البنك من قروض العملاء خلال نفس الفترة بنسبة 21%. جدير بالذكر أن إيرادات البنك من قروض العملاء وأذوت الخزانة ساهمو بنحو 42% و17% إلى إجمالى عائد القروض والإيرادات المشابهة خلال النصف الأول من عام 2016.
على جانب أخر، فقد سجل البنك إرتفاعاً ملحوظاً بنسبة 27.6% فى تكاليف الودائع والتكاليف المشابهة كى تسجل 492 مليون جنيه خلال النصف الأول من عام 2016 مقارنة بنحو 385.8 مليون جنيه خلال النصف الأول من عام 2015. وبالتالى، فقد ارتفع صافى الدخل من العائد بنسبة 60.5% خلال النصف الأول من عام 2016 كى يصل إلى 638.5 مليون جنيه. إلا أننا نرى أنه لابد من تقديم تحليل أكثر عمقاً لعائد البنك من القروض المقدمة للعملاء وتكلفة ودائع العملاء. حيث أنه، خلال النصف الأول من عام 2016، ارتفع عائد البنك من القروض المقدمة للعملاء بنسبة 21% كى يصل إلى 475 مليون جنيه. بينما، على الجاب الأخر، ارتفعت تكلفة ودائع العملاء بنسبة أكبر، مسجلة إرتفاع قدره 29% خلال نفس الفترة كى تصل إلى 421 مليون جنيه. وبالتالى، إذا قمنا باحتساب عائد البنك من القروض المقدمة للعملاء كنسبة من متوسط إجمالى محفظة البنك، وتكلفة ودائع العملاء كنسبة من متوسط رصيد الودائع التى يُحتسب عليها فوائد، فإننا نحد أن الفرق بين تلك النسبتين يتناقص منذ بداية العام حيث سجل 0.4% فى الربع الثانى من عام 2016، منخفضة من 0.5% فى الربع الأول من عام 2016. مما يعنى أن البنك يتحمل تكاليف عالية من أجل جذب ودائع جديدة أو الإحتفاظ بالعملاء الحاليين. لذلك يقوم البنك بالإعتماد على العائد من أذون الخزانة وأدوات الدين ذات العائد الثابت لتحسين هامش صافى العائد، مما يعرض لبنك بشدة لمخاطر التغير فى السياسات النقدية للدولة. لذلك سنقوم بمتابعة هذه النسب لمتابعة مدى قوة النشاط التشغيلى للبنك.
وبالرغم إرتفاع صافى الإيرادات التشغيلية للبنك بنحو 44% خلال النصف الأول من عام 2016، إلا أن صافى ربح البنك ارتفع بنسبة 23% فقط خلال نفس الفترة. ويرجع ذلك إلى: 1) ارتفاع المصاريف الإدارية والعمومية بنسبة 34% خلال النصف الأول من عام 2016. 2) تسجيل البنك عبء خسائر الائتمان بمقدار 74 مليون جنيه خلال النصف الأول من عام 2016، مقارنة بنحو 50 مليون جنيه خلال فترة المقارنة. 3) إنخفاض صافى دخل المتاجرة بنسبة 6% خلال النصف الأول من عام 2016.
|