بعد صفقه سوديك، بالم هيلز تبدو جاذبة، ولكن الشركتين يحافظا على أداء تشغيلي جيد
نظراً لأن بالم هيلز للتعمير هي الأقرب إلى شركة سوديك من حيث الانتشار الجغرافي، وتوافر محفظة أراضي تضمن مبيعات مستقبلية واستراتيجية المبيعات الناجحة مع طروحات هذا العام (خاصة في الساحل الشمالي)، يأتي سهم بالم هيلز على قمة الأسهم العقارية المفضلة لدينا، مع توصيتنا بالشراء (للارتفاع المحتمل بنحو 86%، وقيمة عادلة 3.40 جنيه/ للسهم) وبعد خفض توصيتنا لشركة سوديك إلى احتفاظ (مع قيمة عادلة 22.70 جنيه/ للسهم). نرى أن قيمة شركة بالم هيلز للتعمير ناتجة من 1) انتشارها الجغرافي في المناطق الأكثر طلباً (غرب القاهرة، بفضل مشروع باديا؛ 22% من القيمة العادلة وشرق القاهرة، بفضل مشروع بالم هيلز القاهرة الجديدة)، إضافة إلى الساحل الشمالي، 2) تحسن مركزها المالي وأدائها التشغيلي، 3) المحفزات المستقبلية من طروحات عدة مشروعات تجارية و ادارية مما يعني توافر تدفقات دخل للشركة. رغم الاستقرار المتوقع للمبيعات التعاقدية تقريبا في عام 2022 مقارنة بالمستويات المرتفعة في 2021 نظراً لطروحات الساحل الشمالي، مازلنا نتوقع تحقيق بالم هيلز للتعمير إجمالي مبيعات تعاقدية بنحو 78,1 مليار جنيه بين 2022-2026. أيضاً من المقرر أن تحافظ شركة سوديك على مؤشرات أساسية متماسكة، حيث نتوقع نمو صافي المبيعات التعاقدية بنحو 9% على أساس سنوي في 2022، مع اتجاه النمو بشكل طفيف إلى الساحل الشمالي (41% من المبيعات) إلى جانب موجة أخرى من المبيعات القوية من مشروع JUNE سوديك الساحل الشمالى (3.67 مليار جنيه خلال العام)، ثم غرب القاهرة (34% من المبيعات)، خاصة مع استمرار المبيعات في مشروع The Estates في تسجيل نمو متماسك والاستئناف المتوقع للمبيعات في مشروع الـ 500 فدان، بعد توقفها في عام 2021. أيضاً، من المتوقع أن تكون المبيعات في شرق القاهرة (26% من المبيعات) مدعمة بطرح مراحل متوالية في سوديك إيست واستمرار المبيعات في مشروع ڨيليت.
انتقال مكانة القطاع إلى أساس جديد في عام 2021، بدعم من الطروحات الجديدة والطلب المؤجل
لاحظنا تسجيل الشركات العقارية الستة المدرجة في البورصة المصرية؛ وهي تحديداً مجموعة طلعت مصطفى، بالم هيلز، وأوراسكوم للتنمية مصر وسوديك ومجموعة بورتو القابضة ومدينة نصر للإسكان والتعمير تسجيل نمو قوي في المبيعات التعاقدية (+69% على أساس سنوي في التسع شهور الأولى من 2021) مسجلة 55 مليار جنيه بدعم من الطروحات الرئيسية الجديدة خلال عام 2021، حيث 1) سجلت مجموعة طلعت مصطفى القابضة مستوى قياسي للمبيعات بدعم من مشروع نور الجديد الذي تجاوز 18 مليار جنيه مبيعات في التسع شهور الأولى من 2021 ، 2) حققت طروحات شركتي بالم هيلز للتعمير وسوديك مراحل في مشروعات الساحل الشمالي نجاحا في النصف الأول من 2021 بدعم من الطلب المؤجل بهذه المنطقة، 3) استمرار الطلب على المنازل الثانوية، الذي اتضح في مبيعات شركة أوراسكوم للتنمية مصر في الجونة ومكادي (+73% على أساس سنوي و+154% على أساس سنوي على الترتيب، باستثناء مبيعات الأراضي). أدركت الشركات العقارية سالفة الذكر فضلاً عن شركة إعمار مصر إجمالي إيرادات بنحو 45% على أساس سنوي مسجلة 31.1 مليار جنيه (مع أخذ الإيرادات العقارية فقط في الاعتبار) نظراً لتسريع معظم الشركات العقارية أعمال الإنشاء والتسليمات التي كانت مؤجلة خلال عام 2020 نظراً للجائحة.
استمرار نمو مبيعات القطاع ولكن بوتيرة أبطأ مقارنة بأعلى مستوياتها في عام 2021، مما يجنب القطاع أثار التضخم
نتوقع عودة نمو القطاع العقاري المصري لمستوياته الطبيعية في عام 2022 مقارنة بأعلى مستوياته العام الماضي نظراً للطروحات الرئيسية بالمشروعات والطلب المؤجل، هذا إلى جانب توقعاتنا بعدم وجود طروحات رئيسية من جانب كبرى المطورين العقاريين خلال عام 2022. نتوقع ارتفاع التضخم في عام 2022، مما يشكّل ضغوطاً على الاستهلاك، ولكننا نتوقع أيضا استمرار الطلب على المشروعات العقارية خلال عام 2022 مع اعتبار المصريين القطاع العقاري بمثابة ملاذاً آمناً وأحد سبل التحوط ضد التضخم، وبدعم أيضا من خطط الدفع المرنة إلى جانب التركيبة السكانية المتماسكة، حيث ينمو متوسط عدد السكان بمعدل 2.5% ويبلغ عدد الزيجات 960 ألف سنويا. ذلك على الرغم من فرض المطورين العقاريين زيادات للأسعار بمتوسط 15% نتيجة ارتفاع سعر المكونين الرئيسيين في أعمال التشييد وهي الحديد والأسمنت، حيث ارتفع سعرهما بنحو 36% على أساس سنوي و 40% على أساس سنوي على الترتيب. تساعد هذه الزيادات السعرية على حفاظ شركات التطوير العقاري على هوامش أرباحها، بالإضافة إلى استفادتها أيضاً من تثبيت تكلفة هذه المواد مع المقاولين خلال عام 2022. فضلاً عن ذلك، نتوقع أن تكون آجال الدفع الطويلة (على مدار 8 سنوات) غير متاحة بنفس القدر خلال عام 2022، حيث بدأنا ملاحظة تقليل عديد من المطورين العقاريين أجال الدفع، خاصة للوحدات الجاهزة، وأيضاً في ضوء مراجعة فريق الاقتصاد الكلي لدى بلتون المالية توقعات أسعار الفائدة، متوقعين ارتفاعها بنحو 100 نقطة أساس.
التغيرات الهيكلية للسوق مازالت تمثل أقوى المحفزات
نشير إلى أنه خلال عام 2021، كانت هناك العديد من المبادرات التي تشير إلى الاتجاه إلى الاندماجات في القطاع العقاري، حيث لاحظنا اقتراحات وقوانين تشير إلى فلترة السوق والاتجاه نحو بقاء الأصلح. نتوقع أن تحفز هذه التغييرات كفاءة وتدفق السيولة في السوق العقاري، مما سيضع ضغطاً تنافسيا على الشركات لزيادة كفاءتها في التسليمات بالمواعيد المحددة وفي طرح منتجات جديدة، خاصة مع نماذج البيع على المخطط لدى الشركات، مما يعطي فرصة للاندماج ويقلص فرص دخول الشركات الصغيرة للسوق. نتوقع أن تحي هذه التغيرات المبيعات الأولية والثانوية، لأنها ستلبي احتياجات فئات أكبر من خلال جذب مشتريين جدد خاصة في سوق المبيعات الأولية.
بالم هيلز (PHDC EY)، السعر الحالي: 1.83 جنيه، القيمة العادلة: 3.40 جنيه، التوصية: شراء
سوديك (OCDI EY)، السعر الحالي: 19.75 جنيه، القيمة العادلة: 22.70 جنيه، التوصية: احتفاظ
|