قيم بنك الاستثمار بلتون، أصول الجونة وتضم الأراضى غير المطورة و17 فندقا بقيمة 820 مليون دولار، وهو تقييم أقل من التى أعلنت عنه شركة أوراسكوم للتنمية مصر -المالكة للمشروع- وبلغ 2.1 مليار دولار، وذلك بعد تعينها شركة CBRE Group، شركة التقييم العقارى الدولية.
وعيّنت شركة أوراسكوم للتنمية مصر، CBRE Group، شركة التقييم العقارى الدولية التى لديها أكثر من 450 مكتبا حول العالم، لإجراء دراسة لقيمة سوقية عادلة لمحفظة أراضى الشركة غير المطورة و17 فندقًا تضم 2,654 غرفة فى الجونة، مصر، قيّم التقرير ممتلكات الشركة فى الجونة (أرض غير مطورة - 22.9 مليون متر مربع ومحفظة الفنادق) عند 2.1 مليار دولار، مما يعادل 37.5 مليار جنيه.
وأوضح بلتون، الاختلاف فى التقييم قائلا: إن شركة CBRE قيمت محفظة الأراضى غير المطورة لدى الشركة بالجونة عند 1.82 مليار دولار (32.5 مليار جنيه)، مما يعادل 170 مرة القيمة الدفترية عند 10,7 مليون دولار (191.4 مليون جنيه) حتى 30 يونيو 2018، فى المقابل فأن تقييمها لإجمالى محفظة الأراضى غير المطورة عند 10,6 مليار جنيه متضمنة 5,6 مليار جنيه، الناتجة عن افتراضاتها لتطوير الجزء العقارى فى الجونة، وقيمة عادلة 4.9 مليار جنيه لمساحة الأرض المتبقية والمقيمة عند صافى قيمة أصول تطوير المساحات التجارية/ الخدمات.
وأضاف أنه بذلك بلغ إجمالى مساحة الأرض غير المطورة حالياً للشركة فى الجونة على مساحة 22.9 مليون متر مربع (التى تمثل 80% من الأراضى الفضاء لدى أوراسكوم للتنمية) عند 10.6 مليار جنيه، بخصم 67% عن تقييم شركة CBRE عند 1.82 مليار دولار (32.5 مليار جنيه،يتضمن تقييم شركة CBRE قيمة عادلة تساوى 1,416 جنيه/ للمتر المربع مقابل تقييمنا عند 462 جنيه/ للمتر المربع، غير أنه أشار إلى عدم معرفته افتراضات CBRE لكى يتمكن من مقارنتها مع افتراضاتنا للوقوف على مواضع الاختلاف.
وأشار إلى أن هناك اختلاف كبير فى آلية تقييمنا عن تقييم CBRE، حيث تفترض CBRE أن شركة أوراسكوم للتنمية يمكنها بيع الأرض بالكامل على الفور عند قيمة عادلة مقدّرة عند 1.82 مليار دولار، فى حين نفترض أن استفادة أوراسكوم للتنمية من الأرض تعتمد على خطة طويلة الأمد، على الجانب الآخر، يشير تقييم CBRE إلى أن تقييمه يعكس أرقام متحفظة وبالتالى مع استمرار شركة أوراسكوم للتنمية فى تنفيذ خطتها لتطوير أراضى الجونة، يمكن أن يكون هناك جولات جديدة لتحديث التقييم.
وبالنسبة لأصول الفنادق، لفت إلى أن شركة CBRE استخدمت نموذج التدفقات النقدية المخصومة فى تقييم قطاع الفنادق لدى الشركة، مما نتج عن 303.6 مليون دولار (5.4 مليار جنيه) مقابل القيمة الدفترية للشركة عند39.3 مليون دولار (703.5 مليون جنيه) حتى 30 يونيو 2018. تم إجراء تقييم الفنادق آخذاً فى الاعتبار 17 فندقا؛ تمتلك شركة أوراسكوم للتنمية مصر منها 16 فندقا، فى حين تمتلك أوراسكوم للتنمية القابضة فندق "آرينا إن" الذى تم تقييمه عند 12.3 مليون دولار (219 مليون جنيه). من هنا، قيّمت CBRE الحصة الفعلية لأوراسكوم للتنمية مصر فى محفظة فنادق الجونة عند 291 مليون دولار، ما يعادل 5.2 مليار جنيه، وبارتفاع 27% عن قيمتنا العادلة لفنادق الجونة عند 4.1 مليار جنيه (تمثل فنادق الجونة 80% من قيمتنا العادلة لقطاع الفنادق لدى أوراسكوم للتنمية مصر).
ويرى بلتون، أن تقرير التقييم إيجابياً من حيث تقديم آراء خبراء عن تسعير وتقييم العقارات القيمة الخاصة بشركة أوراسكوم للتنمية مصر. كما يشعر بالثقة بتقديمه تقييماً متحفظاً وقابل للمراجعات المستقبلية فى حالة استمرار الشركة فى تطوير أراضيها فى الجونة وفى مقاصد أخرى. وجدد بلتون، فى تقرير لقسم البحوث، من توصياته لشراء السهم عند قيمة 12.5 جنيه.
يذكر أن شركة بلتون المالية، مملوكة لرجل الأعمال نجيب ساويرس، ويمتلك شقيقه سميح شركة أوراسكوم للتنمية مصر.
|