رفع القيمة العادلة مع الإبقاء على التوصية بالاحتفاظ لحين تحقق المحفزات
في هذا التقرير، رفعنا القيمة العادلة لشركة بالم هيلز للتعمير بنحو 16% إلى 4.79 جنيه/ للسهم، مما يشير لارتفاع محتمل بنسبة 18%. وفي هذه المراجعة، قمنا بإضافة أحدث مشروعات الشركة متعددة الاستخدامات في غرب القاهرة، مشروع بادية – وهو أضخم مشروعات الشركة القائم على مساحة 3 آلاف فدان (بمساحة أرض: 12.6 مليون متر مربع، مساحات مبنية: 6.1 مليون متر مربع)، في حين تمتد المشروعات القائمة لشركة بالم هيلز للتعمير على مساحة 11.3 مليون متر مربع. يعد مشروع بادية السكني أكبر مساهم في القيمة العادلة، لأنه يطلق مخزون من الوحدات السكنية للشركة للأعوام الـ 20 المقبلة. نأخذ في الاعتبار في التقييم بيع الوحدات السكنية فقط بمشروع بادية، ولكننا نستبعد تماما المساحات التجارية/ التجزئة لحين توافر مزيد من التوجيهات بشأنها.
مشروع بادية يحفز الطلب تزامنا مع ضغوط القوى الشرائية
بدأت شركة بالم هيلز للتعمير المبيعات في المرحلة الأولى بمشروعها الضخم بادية، وبناء على توجيهات السوق، تشهد الشركة إقبال قوي على بيع الوحدات. يروق لنا أن حجم المشروع يسمح للشركة باستهداف نطاق عريض من العملاء من خلال طرح وحدات بأسعار متاحة 12 ألف جنيه/ للمتر المربع في شقق مشطبة بالكامل، أي بانخفاض 33% عن أسعار شقق بالم هيلز للتعمير في غرب القاهرة. جاء هذا المشروع في الوقت المناسب، حيث يبحث العملاء عن وحدات بأسعار متاحة أكثر في ضوء الضغوط التضخمية الحالية على الدخل بعد تعويم الجنيه وإزالة الدعم عن المحروقات والكهرباء والمياه والمقرر إزالته بالكامل بحلول عام 2022.
البنية التحتية الحكومية محفز جيد لتسريع وتيرة مبيعات مشروع بادية
تقوم الحكومة بتنفيذ طريق جديد يربط غرب القاهرة بالعاصمة الإدارية في شرق القاهرة مباشرة، لتستغرق المسافة بينهما 45 دقيقة مقارنة بساعة ونصف إلى ساعتين في أوقات الذروة. نتوقع أن يتم الانتهاء من الطريق الجديد خلال الفترة من 2019-2020، وفقًا لخطة شبكة الطرق الحكومية. نرى أن ذلك محفزًا لتعزيز الطلب لأن المشروع سيصبح أقرب من شرق القاهرة التي تشهد تطورات رئيسية مثل العاصمة الإدارية الجديدة. لحين ذلك، سيكون الطلب بين العملاء الذين يفضلون الشراء من شركات ذات علامة تجارية شهيرة مثل بالم هيلز.
تكلفة أرض مشروع ذا كراون مصدر قلق نظرًا لتباطؤ المبيعات في المشروع
نعتقد أن شركة بالم هيلز ستواجه بعض الصعوبات في تسديد تكلفة أرض مشروع ذا كراون الممتد على مساحة 798 ألف متر مربع (التي تم شرائها بسعر 4.3 ألف جنيه/ للمتر)، نظراً لسعر قطعة الأرض المرتفع إلا جانب تباطؤ المبيعات بالمشروع لارتفاع أسعار وحداته. بدأت الشركة في طرح وحدات أصغر لتسريع عملية البيع. ولكنها ستظل في حاجة للاقتراض من البنوك لتسديد قيمة أرض المشروع، مما سيمثل مصدر قلق للمستثمرين حيث أن الشركة أكثر شركات العقارات اقتراضا مقارنة بنظرائها. كما أن مسألة عمل شركة بالم هيلز للتعمير بميزان تدفقات نقدية تشغيلية سالبة خلال عام 2018 متوقع قد يزيد صعوبة تسديد تكلفة الأرض.
محفزات سعر السهم من مشروعات بادية وبوتانيكا والإسكندرية
نرى أن سعر السهم لديه محفزات كثيرة قد تؤدي لرفع تقديراتنا للقيمة العادلة، هذه المحفزات هي: I) قوة المبيعات أكثر من المتوقع في مشروع بادية السكني، II) تضمين الأجزاء التجارية/ التجزئة لمشروع بادية وتضمين مشروع الإسكندرية في التقييم؛ III) إعادة تقييم أرض بوتانيكا بعد دخولها كردون مباني. هذا بالإضافة إلى أن برنامج توريق السندات إلى جانب أية خفض في أسعار الفائدة، سيكون من شأنه تحسين النظرة المستقبلية للشركة وسيوفر متنفسًا لها على مستوى النقدية.
PHDC EY: السعر الحالي: 4.04 جنيه، القيمة العادلة: 4.79 جنيه، التوصية: الاحتفاظ
|