سوديك … سيتأقلم القطاع وطالبى السكن تدريجياً بعد زيادة الأسعار …
v لقد قمنا برفع التقييم المسند الى شركة سوديك بنسبة 20% ليصل الى 18.5 جنيه/سهم، مرتفعاً من تقييمنا السابق بنحو 15.4 جنيه/سهم، وذلك حيث نرى قدرة الشركة على رفع أسعارها بمتوسط يصل الى 20% فى الريع الأخير من عام 2016 وتقريباً نفس النسبة فى عام 2017، مما يعوض عن خفض توقعاتنا السابقة لمستهدف نسبة وزن للقروض فى رأس المال الى 20% المسترشد من قائمة المركز المالى عن الفترة المنتهية للتسعة أسهر الأولى من عام 2016، وكنا نتقيد سابقاً بالوزن الأمثل للقروض فى راس المال بنحو 50%، حيث نرى حالياً أن الوزن المتبع حالياً يكفى سوديك لتمويل إطلاق المشروعات الجديدة الى جانب مصادر النقدية لدى الشركة. مما أدى الى رفع المتوسط المرجح لتكلفة رأس المال المستخدم حالياً الى نحو 20%، مرتفعاً بنحو 200 نقطة أساس عن التقييم السابق، ومع ذلك ننصح بشراء سهم سوديك نتيجة الإرتفاع المتوقع.
v ونستمر فى إدراج سهم سوديك ضمن الأسهم المفضلة لدينا فى قطاع العقارات، نظراً لرؤية الشركة والخطط المستقبلية لتنويع المعروض لديها، حيث تنتوى سوديك المضى فى التسلسل الهرمى لتشمل وتستهدف فئات أكثر من المواطنيين المنتميين لشرائح الدخل المختلفة خاصة المنتمية للفئة المتوسطة. وذلك فى إعتقادنا من خلال إطلاق مشروع ال655 فدان فى الربع الثانى أو الثالث من عام 2017 الى جانب مشروع ال30 فدان. وتمتد مساحة الأراضى المخصصة للمشروعيين على 2.7 مليون متر و0.13 مليون متر على التوالى، مما يجنب سوديك مخاطر تقلص مخزون الأراضى لديها المتاحة للتطوير، الى جانب أن إضافة هذيين القطعتين من الأراضى كان قد تم بشروط مميزة للشركة من ناحية التدفقات النقدية نظراً، لإتفاقية التطوير المشترك المبرمة بين سوديك وشركة مصر الجديدة لتطوير مشروع ال655 فدان وأيضاً نظراً لسعر متر الأرص المميز الخاص بمشروع ال30 فدان نسبياً بالمقارنة بأسعار الأراضى الحالية، الى جانب أن أرض مشروع ال30 فدان والتى تتكبد سوديك 266 مليون جينه سيتم دفها على ثلاث سنوات من 2017 الى 2019 مما لا يضغط على التدفقات النقدية لدى الشركة بشكل كبير.
v لا نرى داعى للقلق بخصوص شهية طالبي السكن ... حيث نتوقع أن يتم التـأقلم ... كنتيجة للسيكولوجية المصرية. نرى أن الزيادات السعرية التى شهدها السوق العقارى فى الفترة الأخيرة والزيادات المنتظرة أيضاً من كافة المطوريين العقاريين أن تؤثر نظرياً بالسلب على شهية وطلب طالبى السكن وهو الأمر الذى نأخذه فى الاعتبار فى توقعاتنا لمبيعات الربع الأخير من عام 2016 ومجمل أعمال عام 2017. وهو السبب الجوهرى فى رؤيتنا أن عام 2018 سيكون العام الأمثل لشركة سوديك لتطلق كافة المشاريع تحت التخطيط حالياً والتى ستقام على الأراضى المتبقية حالياً فى مشاريع ويستاون، وإيستاون وفييليت الى جانب مشروع ال30 فدان فى غرب القاهرة. ومع ذلك نحن على يقين كامل أن الانخفاض الذى نتوقعه لحجم المبيعات سيكون أقل من الزيادات السعرية المطبقة الى الأن والمتوقع تطبيقها فى ما تبقى من عام 2016 وعام 2017، مما سيضمن لسوديك تحقيق قيمة مبيعات أعلى، وذلك نتيجة الزيادة السعرية المتوقع أن تتراوح ما بين 40% الى 50% منذ بدءاًية عام 2016 الى إتمام عام 2017، وهى الزيادة التى نعتبرها تعويض تدريجى تطبقه الشركة إستجابة للأثار الناتجة عن تعويم الجنيه المصرى، والذى يؤثر بشكل صريح ومباشر على أسعار مواد البناء. وبالرغم من كوننا متحفظين فى توقعاتنا لحجم مبيعات الوحدات فى الفترة قصيرة الأجل القادمة على مستوى القطاع بأكمله، الا اننا نرى إمكانية تحقيق حجم وقيمة مبيعات من جانب سوديك يفوق توقعاتنا نظراً لصلابة الشركة وقدرتها على التنوع، الى جانب القدرة التسويقية وقاعدة العملاء المميزة، فى الوقت الذى تفكر فيه بعض الأسر أن تستغل الأسعار الحالية :خوفاً من غد أكثر غلاء" وذلك لإستيفاء اغراض المسكن الضرورية، ومن ضمنها الطلب من أجل الزواج.
v ونتوقع عوده قوية لحركة شراء العاملين بالخارج فى الربع الأخير من عام 2016 وعام 2017، وذلك للإستفادة من الإرتفاع بنسبة فاقت حاجز ال100% فى قيمة مدخراتهم بالعملات الأجنبية مقابل قيمة الجنيه، مما يجعل المعروض لدى أكثر المطورين ارتفاعاً فى الأسعار الى حد كبير ميسر للعاملين بالخارج، نتيجة التفاوت الكبير بين الزيادة فى قيمة مدخراتهم بالمقارنة بالزيادة فى الأسعار المعروضة فى القطاع العقارى من قبل كبار المطورين العقاريين المميزين مثل سوديك، والذى لطالما يضعهم من يجتهد بالخارج كهدف وسبيل للإستقرار وتحقيق الأحلام.
v وفى ما بعد عام 2017، نرى زيادات سعرية أقل حدة، قد تصل الى 15% فى عام 2018 وتنخفض الى 10% فقط عام 2019، وذلك بالتزامن مع تحسن حالة المواطنين وارتفاع مستوى المعيشة بدعم من توقعاتنا لإسترداد الجنيه المصرى عافيته تدريجياً أمام العملات الأجنبية.
v ومن الواضح انه لدى سوديك خطط توسعية جديدة تصل الى البحر الأحمر، خاصة بعد نجاح الشركة بشكل مبهر فى اختراق سوق الإسكان الثانوي/الترفيهى، من خلال إطلاق مشروع "سيزار" المميز بطراز الساحل الشمالى البسيط، والذى لم يتبقى به الا 25 وحدة فقط بنهاية التسعة أشهر الأولى من عام 2016، ونتوقع بيع الوحدات المتبقية فى النصف الأول من عام 2017. وتبحث سوديك حالياً عن قطع أراضى جديدة فى الساحل الشمالى لتضمها الى محفظة الشركة، وذلك لقدرة الشركة التسويقية فى المنطقة.
v وعلى مدار الخمس سنوات القادمة، نتوقع معدل نمو مركب يصل الى 24% قى إيرادات القطاع التجارى لدى الشركة، مستمد بالأساس من أعمال المبانى التجارية فى مشاريع "البوليجون"،و "فورتى ويست"، و"ذاستريب"، و" ويستاون هاب". حيث نتوقع إيرادات تصل الى الى 63 مليون جنيه فى عام 2017 تزيد لتصل الى 148 مليون جنيه بحلول عام 2021، بينما تضيف هذه المشاريع العاملة نحو 38 مليون جنيه للإيرادات قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإستهلاك عام 2017, على أن تزيد الى 89 مليون جنيه بحلول عام 2021، مما يوازى هامش للإيرادات قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإستهلاك فى حدود 60%. وذلك مع عدم الأخذ فى الإعتبار الأراضى المتبقية الحالية المخطط إنشاء مجمعات تجارية أخرى عليها والتى نقيمها يإتباع طريقة صافى قيمة الأصول.
|